房贷利率是怎么确定的？LPR、基点、加减点全解读

数据来源声明：LPR机制说明参考中国人民银行《2019年第15号公告》及相关公开文件。最新LPR数据来源：中国人民银行www.pbc.gov.cn。

房贷利率是怎么构成的？

2025年的房贷利率公式非常简单：

房贷利率 = LPR（基准）+ 银行加点

其中：

• LPR：贷款市场报价利率，每月20日由央行发布，是基准利率
• 银行加点：各银行根据客户资质、市场情况在LPR基础上加减的点数

LPR是什么？

LPR（Loan Prime Rate）是中国商业银行贷款定价的基准利率。自2019年8月改革后，每月20日上午9:00由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布。

两个品种：

期限	2025年5月最新值	用途
1年期LPR	3.00%	企业短期贷款、消费贷
5年期以上LPR	3.50%	房贷（主要参考）

来源：中国人民银行2025年5月20日发布

基点（BP）是什么？

1个基点（BP）= 0.01%

示例：

• LPR = 3.50%
• 银行加点 = -45BP（即-0.45%）
• 最终利率 = 3.50% - 0.45% = 3.05%

这就是北京2025年5月后的首套房贷款利率水平。

各城市实际利率水平

城市	LPR	加点幅度	实际利率
北京（首套）	3.50%	-45BP	3.05%
上海（首套）	3.50%	-45BP	3.05%
广州（首套）	3.50%	-51BP	2.99%
深圳（首套）	3.50%	-35BP	3.15%

数据来源：融360数字科技研究院2025年4月监测数据。注意LPR最新为3.50%（2025年5月），各城市加点可能随之调整。

固定利率 vs LPR浮动利率

对比维度	LPR浮动利率	固定利率
利率变化	随LPR调整而变化	合同期限内不变
降息时	✅ 月供减少	❌ 不享受降息红利
加息时	❌ 月供增加	✅ 不受影响
当前推荐	⭐ 推荐（利率处于下行通道）	不推荐

存量房贷利率怎么调整？

对于已发放的浮动利率贷款，利率调整遵循重定价日规则：

1. 重定价日：一般为每年1月1日，或贷款发放日对应的日期
2. 重定价周期：最短可为3个月（2025年部分银行支持）
3. 调整方式：到重定价日时，按最新LPR重新计算全年利率

示例：

• 2024年10月LPR下调25BP至3.60%
• 如果你的重定价日是1月1日，那么2025年1月1日起才能享受
• 如果你的重定价日是贷款发放日（如7月1日），则2025年7月1日起调整

LPR历史走势（2019-2026）

年份	5年期以上LPR年末值	年度变化
2019年	4.80%	改革首年
2020年	4.65%	-15BP
2021年	4.65%	持平
2022年	4.30%	-35BP
2023年	4.20%	-10BP
2024年	3.60%	-60BP（最大年度降幅）
2025年5月	3.50%	-10BP（截至5月）

完整月度数据详见本站LPR历史变化全览

房贷利率未来走势

2025年货币政策定调”适度宽松”，市场普遍预期：

• 2025年全年LPR仍有40BP左右下调空间
• 公积金贷款利率已降至历史最低（2.6%）
• 首套房贷利率可能进一步降至2.8%-3.0%区间

使用本站房贷计算器，输入不同利率水平可直观对比月供和总利息变化。