2025年首套房 vs 二套房：首付比例、贷款利率、政策全国对比

数据来源声明：首付比例数据来自各地住建委及公积金中心官方政策文件。利率数据来源：融360数字科技研究院2025年4月对45个重点城市的监测数据。公积金利率来源：中国人民银行2025年5月7日通知。

2025年房贷政策总览

2025年房贷政策整体趋于宽松。5年期以上LPR自5月20日起调整为3.50%，公积金贷款利率自5月8日起降至2.6%（5年以上首套），各城市首付比例普遍下调。

北上广深四城对比

首付比例对比

城市	首套房首付比例	二套房首付比例	公积金首付比例
北京	15%	城六区20%，非城六区20%	首套20%，二套30%
上海	15%	主城区25%，临港及6郊区20%	首套20%，二套25%
广州	15%	15%	首套及二套均为20%
深圳	15%	20%	首套及二套均为20%

来源：各城市住建委/公积金中心2025年最新政策文件。北京京建发〔2025〕360号，上海2025年8月25日六部门联合通知。

商业贷款利率对比

城市	首套房贷款利率	二套房贷款利率
北京	3.05%（LPR-45BP）	五环内3.45%/五环外3.25%
上海	3.05%	主城区3.45%/郊区3.25%
广州	2.99%（全国最低）	3.10%
深圳	3.15%	3.55%

数据来源：融360数字科技研究院2025年4月监测数据；证券日报2025年5月23日报道。

公积金贷款额度对比

城市	首套最高额度	二套最高额度	利率
北京	160万元（含上浮）	100万元（上浮后最高140万）	首套2.6%，二套3.075%
上海	184万元（绿色建筑上浮）	149.5万元（绿色建筑上浮）	首套2.6%，二套3.075%
广州	个人60万/家庭100万	个人60万/家庭100万	首套2.6%，二套3.075%
深圳	个人126万/家庭231万（叠加）	同首套额度标准	首套2.6%，二套3.075%

公积金利率来源：中国人民银行2025年5月7日《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，北上广深于5月8日同步执行。

首套房认定标准

目前各城市首套房认定普遍采用”认房不认贷”或”认房认贷”两种标准：

北京（认房认贷）

• 首套：在本市无住房，且全国范围内无公积金贷款记录或首次公积金贷款已结清
• 二套：在本市已有1套住房

上海（认房不认贷）

• 首套：在本市无住房，全国范围内无公积金贷款或首次公积金贷款已结清
• 二套：在本市已有1套住房

广州、深圳（认房不认贷）

• 首套和二套认定标准较宽松，以名下房产数量为主要判断依据

首套房和二套房的区别总结

维度	首套房	二套房
首付比例	15%-20%	15%-30%
商业贷款利率	2.99%-3.15%	3.10%-3.55%
公积金利率	2.6%	3.075%
公积金最高额度	较高（可上浮）	较低
契税税率	1%-1.5%	1%-2%

如何查询自己是否属于首套房？

1. 登录当地住建委官网或”随申办”等政务APP查询名下房产
2. 前往当地不动产登记中心打印房屋查询证明
3. 向贷款银行咨询首套房认定结果

使用计算器测算

使用本站的房贷计算器，输入对应的首付比例和利率，即可计算两种情形的月供差异。